Kosztorys budowlany – jak podejść kompleksowo do tematu

Kosztorys budowlany jest podstawowym dokumentem finansowym, który określa wszystkie koszty budowy, czas trwania prac, zakładane ilości materiałów i wiele innych czynników. Jest on niezbędnym dokumentem w rozmowach z bankami, wykonawcami oraz przede wszystkim dla nas – gdy mierzymy się z kosztami budowy wymarzonego domu.

W tym artykule dowiesz się między innymi:

• Co to jest kosztorys budowlany?
• Jak wygląda przygotowanie kosztorysu budowy?
• Jakie mamy rodzaje kosztorysów budowlanych?

Oraz jak na koszt budowlany wpływa technologia IZODOM.

Czym jest kosztorys budowy domu?

Tak jak napisaliśmy, kosztorys budowlany obejmuje wszystkie koszty związane z budową, a także materiały, terminy i inne ważne dla budowy (i inwestora) pojęcia. Należy podkreślić, że jest to dokument finansowy, a co za tym idzie, ma duże znaczenie dla różnych stron związanych z realizacją inwestycji – również np. banków. Może mieć to wpływ przykładowo na uzyskanie kredytu na podstawie kosztorysu inwestorskiego.

Żeby kosztorys budowlany był respektowany, musi być przygotowany zgodnie z obowiązującymi zasadami. Są one określone przez Kosztorysową Normę Nakładów Rzeczowych, a która określa, że kosztorysy przygotowuje się na podstawie katalogów. To właśnie katalogi pozwalają wycenić wszelkie prace budowlane, roboty ziemne, prace mechaniczne, fundamenty i tak dalej.

Kosztorys można przygotować samemu, ale jest to żmudne zajęcie wymagające zagłębienia się w różne pojęcia budowlane, naszą wybraną technologię i inne ważne czynniki, które muszą zostać w nim ujęte. Pamiętaj, że kosztorys inwestorski będzie wymagał większej dokładności, jeśli masz go przedstawić w banku. Jeśli chcesz oszczędzić czas (i nerwy) lepiej zleć go profesjonaliście.

Po co mi kosztorys budowlany?

Kosztorys budowlany odgrywa istotną rolę w procesie planowania i realizacji naszej inwestycji budowlanej. Ten dokument stanowi nie tylko nieocenioną pomoc dla inwestorów, ale także dla podwykonawców zaangażowanych w projekt. Dzięki kosztorysowi budowlanemu jesteśmy w stanie skrupulatnie ustalić harmonogram prac oraz dokładnie zaplanować ich przebieg.

Przede wszystkim w kosztorysie znajdziemy precyzyjnie opracowaną sekwencję wykonywanych prac oraz oszacowanie potrzebnych zasobów.

Nierzadko osoby decydujące się na zakup kosztorysu lub jego samodzielne przygotowanie opowiadają o korzyściach związanych z lepszą organizacją procesu budowy. Dzięki szczegółowemu wykazowi prac oraz niezbędnym materiałom stajemy się bardziej przygotowani na ewentualne trudności, takie jak niedostępność maszyn budowlanych czy braki w dostawach materiałów na placu budowy.

Warto jednak podkreślić, że kosztorys budowlany jest nieodzowny nie tylko dla prywatnych inwestorów. Musimy mieć świadomość, że jest to niezbędny dokument, gdy ubiegamy się o kredyt hipoteczny na budowę domu jednorodzinnego. Banki absolutnie wymagają tego typu dokumentacji, ponieważ tylko wtedy są w stanie określić potrzebne środki finansowe na różne etapy prac i finalizację projektu.

Główne korzyści z posiadania kosztorysu budowlanego to:

• Ułatwienie i uporządkowanie planu prac budowlanych.
• Pomoc w optymalizacji procesów oraz znalezieniu najlepszych rozwiązań.
• Niezbędność dokumentu podczas procedury przetargowej i przy rozliczeniach na etapie zakończenia inwestycji.
• Wsparcie przy negocjacjach z wykonawcami.
• Brak możliwości ubiegania się o wsparcie finansowe od banku czy budżetu państwa bez tego dokumentu.

Kosztorys budowlany jest również użyteczny do wstępnego oszacowania kosztów w fazie projektowej oraz pomaga w monitorowaniu wydatków na przestrzeni całego procesu inwestycyjnego. Zazwyczaj jest wykorzystywany od początku prac aż do ich ukończenia.

Metody opracowania kosztorysu – przedmiar i obmiar prac budowlanych

Przedmiar i obmiar prac to nie tyle metody, co po prostu dwa różne ujęcia, które muszą zostać uwzględnione w kosztorysie budowlanym.

• Przedmiar robót to wszystkie roboty, które muszą zostać wykonane na budowie i w odpowiedniej kolejności technologicznej. W tym miejscu znajdziesz wyszczególnione i określone w czasie roboty. Przygotowuje się go na podstawie gotowego projektu architektonicznego lub specyfiki technicznej wykonania i odbioru robót.
• obmiar robót sporządza się na podstawie rzeczywistych pomiarów istniejącego budynku. Jest to zestawienie wszystkich prac, które będą jeszcze wykonane w celu inwentaryzacji stanu budynku. Taki obmiar może być przygotowany w celu np. określenia ewentualnych kosztów remontowych czy konserwacyjnych.

Rodzaje kosztorysów budowlanych

Możemy wyróżnić kilka rodzajów kosztorysów, które spełniają różne potrzeby.

1. Kosztorys ofertowy to oferta przygotowana przez wykonawcę, która zawiera szczegółową kalkulację cen. Ten dokument jest kluczowy przed podpisaniem umowy na realizację planowanej inwestycji.
2. Kosztorys inwestorski to kosztorys przygotowany przez samego inwestora lub przez specjalistyczną firmę na jego zlecenie. Jego celem jest określenie przybliżonych kosztów robót budowlanych. Tworzony jest na podstawie dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej budynku, jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych.
3. Kosztorys zamienny to dokument, który często zastępuje kosztorys ofertowy. Niemożliwe jest jednak wykorzystanie go do wyceny robót, które już zostały uwzględnione w kosztorysie ofertowym. Kosztorys zamienny koncentruje się na dodatkowych pracach wynikających z modyfikacji dokumentacji projektowej, zmieniając ilości jednostek przedmiarowych robót w kosztorysie ofertowym.
4. Kosztorys powykonawczy to dokument przygotowywany po zakończeniu robót, zwłaszcza w przypadku, gdy nie było wcześniejszego kosztorysu ofertowego. Wartość podana w kosztorysie powykonawczym jest ceną ostateczną i stanowi wynagrodzenie wykonawcy za wykonane prace. Tego typu kosztorysy są niezbędne w sytuacjach, gdy trudno było dokładnie określić zakres prac przed ich rozpoczęciem, na przykład w przypadku robót wykończeniowych. Dzięki nim można dokładnie odzwierciedlić rzeczywiste koszty inwestycji.

Finalny rodzaj oraz właściwe przygotowanie kosztorysu powinny być ściśle powiązane z jego celem.

Kosztorys prac budowlanych – co obejmuje?

Co może obejmować nasz kosztorys? Wymieniamy kilka kategorii, które mogą być przydatne w przygotowaniu własnego kosztorysu budowy.

• fundamenty: tutaj warto ująć wszystkie koszty związane z wykopaniem odpowiednich zagłębień, wybranych fundamentów, koszty izolacji, płyty, jeśli ją wybraliśmy, koszty podsypki, a także wszelkie roboty z tym związane oraz czas trwania układania fundamentów.
• ściany nośne, czyli wszelkie niezbędne materiały potrzebne do ich wykonania wraz z kosztami nadproży.
• ściany działowe, po obliczeniu całkowitej powierzchni możemy określić cenę materiałów i robocizny. Jeśli masz problemy z wyróżnieniem różnych rodzajów powierzchni, podpowiedzi znajdziesz w naszym artykule o powierzchni całkowitej zabudowy.
• kominy i wentylacja, czyli wszelkie koszty związane z konstrukcją kominową (wraz z wykończeniem) oraz wentylacyjną,
• strop wraz ze wszystkimi wieńcami, słupami i podciągami,
• elewacja zewnętrzna,
• dach, czyli więźba dachowa, poszycie dachu oraz pokrycie dachu,
• stolarka zewnętrzna (drzwi, okna),
• koszty związane z wykończeniem wnętrza, takie jak posadzka, tynkowanie, parapety, instalacje elektryczne, grzewcze i wodno-kanalizacyjne.

Są to tylko niektóre i wymienione bardzo ogólnie rodzaje kosztów w naszym kosztorysie. W zależności od wybranej technologii może być tego znacznie więcej. Koszt wykonania kosztorysu wynosi ok. 1500 zł i więcej, także decyzja czy chcesz poświęcić czas, czy więcej wydać należy do Ciebie.

Jak na przygotowanie kosztorysu budowlanego wpływa wybór IZODOM?

Wybór energooszczędnej technologii IZODOM może znacznie wpłynąć na niektóre czynniki i kategorie kosztów w kosztorysie.

• dzięki szybkości budowy zmniejszają się wszelkie koszty robocizny, praktycznie na każdym etapie. Sama płyta fundamentowa to zaledwie kilka dni, a cały dom może powstać w zaledwie kilka tygodni.
• początkowy koszt materiałów może być nieco wyższy niż w tradycyjnych metodach budownictwa np. w budowie domu murowanego. Patrząc jednak na wspomniany obmiar robót budowlanych, ten koszt jest szybko wyrównany, a nawet zniwelowany przez oszczędności na ogrzewaniu, pracach remontowych i konserwacji.
• prostota wszystkich elementów oraz unikalny system łączenia IZOClick® usprawnia i przyspiesza łączenie każdego elementu – od fundamentu, przez ścianę i strop po sam dach. Każdy z tych elementów jest ujęty w kosztorysie, a krótsze i łatwiejsze prace to m.in. niższe koszty robocizny, brak potrzeby prac specjalistycznych itp.
• nie ma konieczności wykonywania dodatkowej izolacji, co również obniża koszty.

Jak widzisz, już na etapie wyboru technologii możesz mieć duży wpływ na kosztorys budowlany. I nie tylko, ponieważ dom energooszczędny lub pasywny to oszczędności na lata.

Pierwszym krokiem do dobrze przygotowanego kosztorysu może być nasz przygotowany kalkulator budowy domu IZODOM.