Ostatnie lata przynoszą wiele zmian w prawie budowlanym. Od 2022 roku można postawić bez pozwolenia dom do 70m2. 17 sierpnia 2023 Sejm przyjął dodatkowe przepisy, które pozwalają na budowę domu jednorodzinnego bez pozwolenia bez względu na metraż.
Dla wielu rodzin jest to bardzo dobra wiadomość, ponieważ nie dość, że ułatwia to budowę wymarzonego domu, to nie wpływa to na późniejszą ewentualną sprzedaż przez osoby prywatne. Ograniczenia nałożone są jedynie na deweloperów, a prywatny właściciel może robić z domem, co zechce. Z czym dokładnie wiąże się budowa bez pozwolenia wg. prawa?
Zmiany w prawie budowlanym
Od 3 stycznia 2022 roku obowiązują przepisy, które umożliwiają budowę jednorodzinnych domów o powierzchni do 70 m2 bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę i przejścia przez liczne formalności. Procedura zgłoszenia z projektem budowlanym eliminuje także obowiązek mianowania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Wcześniejsze przepisy ograniczały możliwość budowy na podstawie zgłoszenia do nieruchomości o powierzchni maksymalnie 35 metrów kwadratowych.
Budowa domu bez konieczności uzyskania pozwolenia (w uproszczonym trybie) musi być zgodna z wytycznymi zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli taki plan nie istnieje, należy pozyskać decyzję dotyczącą warunków zabudowy, a odpowiedni organ ma na to 21 dni. Oczywiście, konstrukcja musi również przestrzegać przepisów wykonawczych ustawy Prawo budowlane, zwłaszcza przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku dotyczących norm technicznych budynków i ich lokalizacji, w tym odległości od granic działki.
Zgodnie z nowymi przepisami, urzędnicy administracji architektoniczno-budowlanej nie są już zobowiązani do oceny zgłoszenia pod kątem zgodności projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani zgodności projektu architektoniczno-budowlanego. Nie przeprowadza się także analizy dotyczącej zgodności z wymaganiami ochrony środowiska, decyzją o warunkach zabudowy czy ustaleniami uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.
17 sierpnia Sejm przyjął zmiany w prawie budowlanym, które dodatkowo usprawnią proces budowy. Zmiany te umożliwią budowę domów jednorodzinnych na własne potrzeby na podstawie zgłoszenia. Obecnie ustawa oczekuje na opinię Senatu i podpis Prezydenta.
Zmiana przepisów dotyczy budowy:
- samodzielnych domów jednorodzinnych,
- składających się z maksymalnie dwóch kondygnacji,
- których wpływ obejmuje całą działkę lub działki, na które zostały zaprojektowane.
Nadal będzie istniał obowiązek mianowania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.
Warto zaznaczyć, że taki dom musi być budowany z myślą o własnych potrzebach mieszkaniowych, a nie w celach sprzedaży lub wynajmu. Niemniej jednak przepisy nie będą ograniczać praw właściciela po zakończeniu budowy. Zdaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, ten warunek nie wyklucza ewentualnej przyszłej sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.
Warunki budowy domu bez pozwolenia
Projekt nowelizacji przewiduje, że wkrótce będzie można budować domy o powierzchni przekraczającej 70 m2 na podstawie zgłoszenia, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Jednak w takim przypadku będzie wymagane ustanowienie kierownika budowy oraz prowadzenie dziennika budowy. Zgodnie z projektem, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, trzeba będzie skontaktować się z odpowiednim organem, który wyda dokument z warunkami zabudowy w ciągu 21 dni od złożenia wniosku.
Rozpoczęcie budowy będzie możliwe natychmiast po złożeniu zgłoszenia budowy organowi administracji architektoniczno-budowlanej i poinformowaniu powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia prac budowlanych.
Aby postawić dom o powierzchni przekraczającej 70 m2:
- nie będzie wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę,
- powierzchnia budynku może być dowolna,
- budynek musi być przeznaczony na cele mieszkaniowe,
- nie może przekraczać dwóch kondygnacji.
Zgłoszenie budowy domu o powierzchni powyżej 70 m2 będzie musiało opierać się na projekcie. Obowiązkowo musi uczestniczyć kierownik budowy, który później potwierdzi gotowość do zamieszkania.
Wymagania do budowy domu bez pozwolenia
Aby zbudować dom bez potrzeby uzyskania pozwolenia, konieczne jest spełnienie następujących warunków:
- Budowa ma na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
- Wraz ze zgłoszeniem, dostarczona dokumentacja jest kompletna.
- Inwestor samodzielnie przejmuje odpowiedzialność za kierowanie budową, jeśli nie mianuje kierownika budowy. Na przykład, inwestor będzie odpowiedzialny za przygotowanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej, a projektant będzie monitorować postęp prac w ramach nadzoru autorskiego.
Warto jednak pamiętać, że nie wszyscy projektanci mają odpowiednie kwalifikacje techniczne do dokonania wymaganej oceny technicznej. Dlatego specjaliści zdobywają specjalne uprawnienia do zarządzania budową i pracami budowlanymi. Zaleca się skorzystanie z ich usług nawet w przypadku braku obowiązku, aby zachować odpowiednie standardy bezpieczeństwa.
Dom bez pozwolenia na budowę krok po kroku
Budowa domu bez pozwolenia, zarówno takiego do 70m2, jak i wkrótce powyżej, nie różni się oprócz początkowej dokumentacji niczym więcej od klasycznych inwestycji budowlanych.
- Wszystko zaczyna się od stworzenia / zakupienia odpowiedniego projektu, wybrania działki budowlanej (uzbrojonej lub nie), wybrania ekipy i rozpoczęcia budowy domu.
- Kolejny krok to wszystkie trzy etapy budowy – od położenia płyty fundamentowej, przez stany budowy (surowy otwarty, surowy zamknięty, wykończony w stanie deweloperskim, pod klucz).
- Na koniec zostaje wykończenie, podłączenie niezbędnych instalacji, odbiór i wprowadzenie się do nowej posiadłości.
Wybór technologii determinuje to, jak szybko będziesz mieć możliwość wprowadzenia się do nowego domu. W przypadku technologii IZODOM może to być zaledwie kilka tygodni, dzięki wykorzystaniu szalunku utraconego i budowaniu jak z klocków.
Inne obiekty budowlane bez pozwolenia
Jakie inne budynki można wybudować na zgłoszenie? Odpowiadają za to również dość nowe przepisy m.in. ustawa z 2023 lex silos. O ile same ustawy budzą kontrowersje, ze względu na możliwe nadużycia to inwestorzy i właściciele np. farm podchodzą do nich optymistycznie.
Budynków nie wymagających zezwolenia, ale wymagających zgłoszenia (a są również takie, które nie wymagają niczego) jest całkiem sporo.
Zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym, nie jest wymagane uzyskiwanie pozwolenia na budowę dla samodzielnych budynków parterowych, takich jak garaże, altany, przydomowe ganki oraz oranżerie (ogrody zimowe), o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2. Jednak całkowita liczba tych obiektów na jednej działce nie może przekroczyć dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
W roku 2023 planuje się rozszerzyć katalog projektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę, ale podlegają zgłoszeniu. Dodane zostaną:
- kioski i pawilony sprzedaży ulicznej o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 15 m2,
- budowa masztów flagowych osadzonych na gruncie o wysokości od 3 do 7 m.
- niewielkie kolumbaria o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 15 m2 i o maksymalnej wysokości 3 m na terenie cmentarza,
- przepusty o długości nie większej niż 20 m, o przekroju wewnętrznym większym niż 0,85 m2 i nieprzekraczającym 3 m2,
Koszt domu bez pozwolenia
Koszt budowy domu bez pozwolenia w zasadzie nie różni się niczym od tych zwyczajnych. W skład kosztów wliczą się:
- projekt budowlany,
- zakup działki i ewentualne jej uzbrojenie,
- materiały,
- doprowadzenie mediów,
- wszelkie usługi podstawowe (ekipa wykonawcza, projekty) oraz dodatkowe,
- ewentualne koszty eksploatacji.
Ze względu na ilość czynników, a nawet wpływ np. miejsca, czyli atrakcyjności działki czy projektu zagospodarowania działki, bardzo ciężko jest określić precyzyjny koszt budowy domu. Możesz natomiast skorzystać z naszego kalkulatora i wyliczyć przybliżony koszt budowy domu energooszczędnego lub pasywnego.
Czy w IZODOM zbudujesz dom bez pozwolenia?
Tak jak wspominaliśmy, sama kwestia zezwolenia czy jego braku nie ma wpływu na technologię, której użyjesz do wybudowania domu. Dzięki naszej technologii możesz swój dom zbudować znacznie szybciej, co zmniejsza koszty robocizny oraz ryzyko zmiany ceny materiałów. Co więcej, po skończonej budowie rachunki za ogrzewanie są niższe nawet o 80% co sprawia, że inwestycja szybko się zwraca.
W IZODOM wyróżniamy w zasadzie cztery segmenty, z których powstanie Twój dom:
- płyta fundamentowa, która jest docinana na wymiar i układana wedle projektów. Taka płyta zapewnia doskonałą izolację oraz sprawdza się na trudniejszym terenie.
- elementy ścienne, które łączą się z płytą fundamentową i stropem za pomocą specjalnych zamków, a co za tym idzie – nie powstają mostki termiczne. Elementów jest kilkadziesiąt, dzięki czemu masz dużą swobodę w wyborze projektu.
- lekki i łatwy w montażu strop, który dopełnia bryłę i zapewnia ciągłość izolacji.
- płyta dachowa, która również łączy się ze ścianą i stropem bez mostków termicznych.
Podsumowując: budowa bez pozwolenia to wyczekany przez wielu przepis, który pozwala na zbudowanie małego (a wkrótce już większego) domu bez konieczności czekania na często długą papierologię. Choć taki dom musi spełniać kilka zasad wg. obowiązującego prawa budowlanego, tak nie różni się zbytnio od tej standardowej. Wkrótce budowa bez pozwolenia pozwoli wielu rodzinom na szybsze stworzenie własnego miejsca na ziemi.
Więcej o budowie, działkach i zagospodarowaniu przeczytasz tutaj:
