Projekt zagospodarowania działki – co warto wiedzieć?

Jedną z integralnych części planu budowy jest projekt zagospodarowania terenu. To on pozwoli określić, czy na danej działce może powstać dom jednorodzinny, czy może bliźniak, jak dużo terenu może zostać zabudowane i na co należy zwrócić uwagę.

Czym jest projekt zagospodarowania działki lub terenu?

Projekt zagospodarowania działki lub terenu (będziemy używać tych określeń naprzemiennie) to nic innego jak dokument, który określa najważniejsze cechy, ograniczenia i parametry techniczne danej działki. Oznacza to, że w tym dokumencie dokładnie określone będzie, jak powinna być urządzona i zabudowana działka. Projekt zagospodarowania działki określony jest w art. 34 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlanego.

Co znajduje się w takim projekcie?

Projekt powinien zawierać najważniejsze informacje o stanie obecnym oraz planowanym jej urządzeniu. Jeśli są planowane na nim inwestycje budowlane, należy określić rodzaj i przeznaczenie takich budynków.

Jakie elementy powinien zawierać każdy projekt?

• uzbrojenie działki, czyli wszelkie instalacje i przyłącza precyzyjnie rozrysowane i opisane na planie,
• sposób odprowadzania ścieków – kanalizacja, szambo lub przydomowa oczyszczalnia,
• miejsce składowania odpadów,
• wszelkie drogi, podjazdy, chodniki,
• układ zieleni, planowana zieleń, drzewa już znajdujące się na działce.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dn. 11 września 2020 roku określa dokładnie, co powinno znaleźć się w takim projekcie. Projekt składa się z dwóch części, które przedstawiamy w dalszej części artykułu.

Co zawiera część opisowa projektu?

Część opisowa projektu określa przedmiot inwestycji, czyli jakie obiekty mają się znaleźć na danej działce. Jeśli inwestycja będzie obejmowała więcej obiektów (np. osiedle doków jednorodzinnych), wszystko wraz z czasem realizacji powinno znajdować się w projekcie.

Najważniejsze elementy części opisowej to:

• istniejący stan zagospodarowania oraz ewentualne zmiany,
• projektowane zagospodarowanie działki lub terenu,
• komunikację wewnątrz działki, wraz z określeniem dróg przeciwpożarowych, sieci, uzbrojenia działki,
• ukształtowanie terenu,
• zieleń na działce,
• informacje o wpisach do rejestrów lub specjalne informacje, które opisuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• informacje na temat środowiska, cechach, potencjalnych zagrożeniach dla zdrowia,
• powierzchnię zabudowy projektowanych i istniejących obiektów,
• powierzchnię wszelkich dróg i innych powierzchni utwardzonych,
• powierzchnię biologicznie czynną,
• inne powierzchnie zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.

Co zawiera część rysunkowa projektu?

Część rysunkowa do przygotowania wymaga aktualnej mapy i określa:

• orientację położenia działki w stosunku do stron świata i sąsiednich działek,
• ukształtowanie terenu istniejące i planowane zmiany,
• ukształtowanie zieleni, również obejmujące stan obecny i planowany,
• układ komunikacji wewnętrznej,
• układ sieci uzbrojenia wraz z przyłączeniami,
• układ linii przewodów elektrycznych i telekomunikacyjnych,
• granice działki budowlanej lub terenu,
• obrys i usytuowanie istniejących i planowanych budynków wraz z odpowiednimi oznaczeniami np. wejść,
• wymiary obiektów,
• rodzaj i zasięg inwestycji

Najważniejsze pytania i odpowiedzi:

Czy projekt zagospodarowania działki jest obowiązkowy?

Projekt zagospodarowania jest niezbędny zawsze wtedy, gdy planujemy budowę domu. Bez niego nie możemy rozpocząć żadnych budowlanych i nie otrzymamy zgody na rozpoczęcie inwestycji. Jeśli chcemy otrzymać odpowiednie zgody, należy zgłosić projekt budowlany, który składa się właśnie z projektu budowlanego i projektu zagospodarowania działki.

Istnieją jednak sytuacje, gdy taki projekt nie jest potrzebny. Może to być sytuacja, gdy kupujemy działkę, na której jest już dom, na który było pozwolenie. Możemy wtedy składać wniosek o przebudowę budynku.

Czy pozwolenie na budowę wymaga projektu?

Tak jak wspomnieliśmy w akapicie wyżej, jeśli budujemy dom lub jakikolwiek inny budynek na działce od zera, to będzie od nas wymagany projekt zagospodarowania działki lub terenu. Bez niego nie rozpoczniemy żadnej budowy. W takim projekcie może zawierać się m.in. wspomniana przez nas przy okazji powierzchni całkowitej zabudowy wymagana przestrzeń czynna biologicznie, na której nie możemy nic postawić. Plan zagospodarowania działki zawiera dokładnie takie informacje.

Kto może przygotować taki projekt?

Projekt zagospodarowania terenu i działki może przygotować architekt z odpowiednimi uprawnieniami. Jakie to uprawnienia?

• po pierwsze, musi mieć uprawnienia budowlane do projektowania, które nadaje Izba Architektów,
• po drugie musi być członkiem izby samorządu zawodowego właściwej w miejscu zamieszkania.

Warto sprawdzać uprawnienia i wpis na listę członków izby, ponieważ brak tych formalności może sprawić problemy przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę.

Ile kosztuje projekt zagospodarowania terenu lub działki?

Przygotowanie projektu zagospodarowania może kosztować od 1000 zł do 4000 zł. Bardzo dużo zależy od stopnia skomplikowania, a także od tego, gdzie znajduje się teren. Polecamy jednak nie oszczędzać na takim projekcie, bo dobrze przygotowany plan zagospodarowania terenu to gwarancja braku problemów i funkcjonalnej działki / inwestycji.

Jak powstaje projekt zagospodarowania?

Plan zagospodarowania terenu powstaje na podstawie wielu dokumentów, które musimy dostarczyć architektowi z odpowiednimi uprawnieniami. Uwzględnione muszą być m.in. takie dokumenty jak:

• kopia mapy zasadniczej,
• mapa geodezyjna,
• miejscowy projekt zagospodarowania przestrzennego,
• warunki zabudowy,
• wykonane badania geologiczne, które określą możliwości postawienia budynku,
• jeśli mamy gotowy projekt, to należy go dostosować do danej działki,
• planowa usytuowanie obiektu na działce,
• projekt terenu budowy,

I inne ważne dokumenty. Tak jak przy cenie, tu zalecamy dokładność, ponieważ pozwoli nam to uniknąć potencjalnych projektów na kolejne lata.

Usytuowanie domu – praktyczne porady

Usytuowanie domu względem stron świata jest bardzo ważną decyzją, zanim jeszcze rozpoczniemy budowę domu jednorodzinnego lub jakiegokolwiek innego budynku. Tutaj decydujemy, która część domu będzie doświetlona światłem dziennym, a które miejsca będą częściej w cieniu. Jedną z popularnych strategii jest takie usytuowanie obiektu, żeby pomieszczenia goniły słońce. Oznacza to, że sypialnia powinna być na wschodzie, a pokoje gdzie spędzamy wieczór – na zachodzie.

Warto pamiętać, że optymalnym dla np. kuchni i spiżarni położeniem jest północ, ponieważ ta strona jest najmniej naświetlona. Wtedy pomieszczenia nie nagrzewają się tak szybko, a żywność zachowuje świeżość. Wejście, tarasy gabinety i inne pokoje ,,pracownicze” można natomiast ustawić na południu.

Przy planowaniu usytuowania domu pamiętaj o odpowiednich odległościach od granicy działki.

IZODOM – swoboda w usytuowaniu domu

Technologia IZODOM dzięki świetnej termoizolacji zarówno od zimna, jak i nagrzewania pozwala na większą swobodę w usytuowaniu domu. Łączy się tu kilka ważnych cech:

• płyta fundamentowa daje nam dużą swobodę w projektowaniu, ponieważ możemy dostosować ją praktycznie do każdego projektu,
• w zimie izolacja tworzona przez elementy IZODOM oraz brak mostków termicznych zapewniają równomierne utrzymanie ciepła w całym budynku, niezależnie od strony świata. Wydajemy na ogrzewanie nawet 80% mniej niż w zwykłym domu.
• w lecie również ta sama izolacja sprawia, że wnętrze nie nagrzewa się tak bardzo – tu również znacznie spadają koszty chłodzenia całego domu.